Na última semana duas ilhas no Litoral Norte de São Paulo viraram destaque no g1: a Ilha da Almada, em Ubatuba, por estar sendo leiloada por R$11,5 milhões e a Ilha das Cabras, em Ilhabela, que voltou a ser patrimônio público após 30 anos de disputa judicial.
No caso da ilha em Ubatuba, o leilão foi determinado pela Justiça por dívidas deixadas pelo antigo dono. Já em Ilhabela, o local foi transformado ilegalmente em um refúgio de luxo de um ex-senador. Cenários diferentes, mas que acenderam o debate sobre como funciona a legislação das ilhas.
Afinal, a quem pertencem as ilhas brasileiras? Como se coloca uma ilha à venda? É permitido explorar uma ilha? Quem compra uma ilha se torna dono dela para sempre? Veja abaixo perguntas e respostas sobre como funciona a venda de ilhas no Brasil:
- A quem pertencem as ilhas marítimas brasileiras?
- Ilhas podem ser colocadas à venda?
- Como funciona a venda de uma ilha marítima?
- O comprador de uma ilha pode fazer o que bem entender?
- Em quais casos a pessoa perde o direito sobre a ilha?
1- A quem pertencem as ilhas marítimas brasileiras?
Todas as ilhas marítimas brasileiras pertencem à União Federal, que basicamente é o governo brasileiro, com exceção daquelas que ficam em áreas de município – como é o caso de Ilhabela.
No caso da Ilha da Almada, a propriedade pertence ao governo, mas quem tinha a licença para uso do local e que construiu a mansão foi um empresário de São Paulo. Até 2015, um caseiro contratado pela família do empresário era o único morador da ilha, sendo pago para fazer as manutenções e cuidar do espaço.
2 – Ilhas podem ser colocadas à venda?
Sim, mas o comprador não será dono dela. Ilhas marítimas podem ser alvo de cessão de uso onerosa ou outro instrumento jurídico que possibilite a utilização do imóvel público por uma pessoa, como regime de ocupação. Veja mais detalhes abaixo.
Ou seja, o comprador poderá usar e ocupar a área, mas não terá o título de propriedade.
É importante destacar que esta regra vale para ilhas marítimas. Ilhas que se formam em áreas de lagos e rios são consideradas bens imóveis, da mesma forma que os terrenos e casas comuns. Nesses casos, o comprador será o proprietário do espaço.
3 – Como funciona a venda de uma ilha marítima?
Segundo o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci) de SP, José Augusto Viana Neto, geralmente as negociações por uma ilha marítima são feitas por meio de uma cessão onerosa ou por concorrência pública.
No caso da cessão onerosa, o comprador paga o valor estipulado e em troca recebe uma espécie de licença para poder usufruir da ilha. Ela costuma ser voltada a pessoas físicas, que queiram usar a área apenas para morar ou preservar a propriedade. Esse é o caso da Ilha da Almada, em Ubatuba, que está sendo leiloada por meio de uma cessão onerosa.
Já a concorrência pública – que é um tipo de licitação – funciona basicamente como um contrato, no qual é estipulado o que a pessoa ou empresa pode fazer na ilha, por quanto tempo, o que não pode ser feito, se o contrato pode ser renovado etc. No instrumento, são definidas todas as regras e o valor que o comprador deve fazer para usufruir da ilha.
As concorrências públicas são mais voltadas às pessoas jurídicas que pretendem explorar o local, seja oferecendo algum serviço no local, seja explorando bens naturais como petróleo, por exemplo.
Na Ilha de Fernando de Noronha, por exemplo, a administração do local precisou abrir uma licitação no ano passado, para poder fazer a exploração comercial do Forte dos Remédios, com prazo determinado para exploração e o acordo de um pagamento mensal para manter a concessão.
Tanto na cessão onerosa quanto na concorrência pública, a propriedade da ilha não deixa de ser da União.
4 – O comprador de uma ilha pode fazer o que bem entender?
Não. Há restrições de uso, principalmente em relação às questões ambientais.
“Tudo o que o comprador quiser fazer na ilha em relação à mata e ao oceano, como por exemplo colocar um ‘deck’, é necessário autorização da União e de conselhos ambientais específicos”, explica Rodrigo Marcos Rodrigues, especialista em Direito Notarial e Registros Públicos, com ênfase na legislação que rege os bens da União.
5 – Em quais casos a pessoa perde o direito sobre a ilha?
O comprador pode perder o direito sobre a ilha caso não cumpra as regras da cessão, especialmente em relação a três pontos: inadimplência, descumprimento das restrições ambientais ou em casos de guerra.
Se o problema for a inadimplência, uma nova venda ou leilão pode ser realizado pela União, já se a questão for a guerra, quando a guerra acabar quem arrematou o local pode ter a ilha de volta. As ilhas oceânicas são requisitadas em momentos de guerra, por serem locais estratégicos para a defesa do país.
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