Normalmente, a compra da casa própria é um momento de grande celebração, pois costuma ser uma das conquistas mais importantes na vida dos dos brasileiros. Mas a tranquilidade de não depender mais do aluguel pode estar em risco diante de determinadas dívidas que levam à penhora de imóvel.
De forma geral, a lei brasileira resguarda o imóvel de uso familiar da execução da Justiça. Porém, essa mesma lei prevê situações nas quais esse imóvel pode ser utilizado para quitação de um débito (ou de parte dele), de acordo com a natureza da obrigação.
“Em algumas situações, a Justiça autoriza que também imóveis com saldo devedor sejam penhorados. Nesses casos, o que vai a penhor são os direitos sobre o imóvel, pois, até que seja quitado, o bem continua em nome do banco ou da construtora que concedeu o financiamento”, observa André Maluf Jacob, advogado do escritório Fabio Kadi Advogados, de São Paulo.
E as dívidas podem, inclusive, influenciar no inventário, quando existe imóveis a serem partilhados entre os herdeiros. Para saber mais sobre o tema e conhecer direitos e deveres em relação ao patrimônio imobiliário, continue a leitura a seguir.
O que é penhora de imóvel?
Penhora nada mais é do que um procedimento judicial utilizado para garantir o pagamento de uma dívida.
Se uma pessoa tem uma dívida e não consegue pagá-la, o seu credor pode solicitar à Justiça a penhora de algum bem para a liquidação. No caso da imobiliária, o bem utilizado para saldar a dívida é justamente o imóvel do devedor.
Este instrumento está disposto na seção III do Código de Processo Civil (CPC). Segundo o art. 835 da referida lei, outros itens têm a preferência na penhora antes do imóvel para saldar uma dívida, como dinheiro em conta, aplicações e veículos. Preferencialmente, é só depois de penhorar esses bens que a Justiça deve alcançar os imóveis.
Quando um imóvel pode ser penhorado?
Segundo André Jacob, a penhora pode acontecer em execuções trabalhistas, fiscais e cíveis.
No caso de dívidas trabalhistas – quando há salários em atraso ou não recolhimento de FGTS, por exemplo – a Justiça pode determinar a penhora de bens do empregador até que os pagamentos sejam realizados.
O mesmo ocorre com dívidas de natureza tributária. Inclusive, o não pagamento do IPTU pode levar à perda do imóvel, sendo esta uma das exceções da impenhorabilidade dos bens familiares, conforme veremos adiante.
Por fim, nas execuções cíveis, o credor (seja ele pessoa física ou jurídica) pode solicitar a penhora para liquidar alguma dívida do devedor. Aqui, entram os mais diversos débitos, como empréstimos, financiamentos, aluguéis em atraso, entre outros.
“É muito comum ver bancos executando dívidas de financiamentos, consignado ou cartão de crédito, por exemplo. Aqui no escritório, também temos muitos casos de inadimplência de alugueis, com ações que envolvem despejo. Se o inquilino não paga, o fiador é executado, e o seu imóvel vai a leilão”, explica Jacob.
Impenhorabilidade do bem de família
Segundo a lei brasileira, é considerado bem de família o imóvel destinado à moradia familiar, mesmo que nele viva uma só pessoa – seja ela viúva, solteira ou separada. Para fins de proteção, a definição abrange também os bens móveis e os equipamentos que estão dentro desse imóvel, desde que estejam quitados.
Via de regra, o bem de família não pode ser penhorado, pois a lei existe justamente para garantir que as pessoas tenham um lugar para morar, independentemente de terem dívidas. No entanto, existem exceções a essa blindagem, e uma das mais comuns é a dívida de condomínio, IPTU e outros encargos referentes ao imóvel, como aponta André Jacob.
“O condomínio pode entrar com uma ação de cobrança contra o proprietário do imóvel. Se a inadimplência persistir, e se não houver saldo em contas bancárias do devedor para penhorar, o imóvel será penhorado. Nesse caso, o proprietário do bem não poderá se valer da impenhorabilidade do bem de família”, explica o advogado.
Outra situação comum que pode ocorrer a penhora é quando alguém se torna fiador em um contrato de locação. Se o inquilino não pagar o aluguel (seja residencial ou comercial), o imóvel do fiador poderá responder pela dívida caso não haja outro meio para quitá-la.
Além da dívida condominial, tributos relativos ao imóvel e fiança locatícia, outras exceções à impenhorabilidade do bem de família são as dívidas de pensão alimentícia e as contraídas para construir ou comprar o imóvel.
Como funciona a penhora de imóvel?
O processo tem início quando o credor, depois de não conseguir obter o pagamento da dívida, entra com uma ação judicial contra o devedor. Isso, segundo Jacob, deve ser feito via petição à Justiça, na qual o credor precisa informar a matrícula do imóvel e demonstrar que ele está livre de ônus.
“Se o imóvel já tiver outras penhoras, elas serão preferenciais na execução. Logo, isso pode prejudicar o pagamento da dívida”, alerta o advogado.
Após analisar o pedido, o juiz determina a penhora se achar necessário e comunica a decisão ao respectivo cartório de registro de imóveis. Por sua vez, o cartório faz a averbação da penhora na matrícula do imóvel, para que o bem não possa ser vendido ou doado sem autorização judicial.
O próximo passo é a intimação das partes no processo. Nessa fase, segundo Jacob, o devedor tem uma oportunidade prévia de se defender, caso seja constatada alguma nulidade no processo de penhora. E o autor da ação pode pedir que o imóvel seja avaliado por um perito (mais caro) ou por um oficial de justiça.
Depois da avaliação, a etapa seguinte é o efetivo leilão do imóvel, o que pode demorar alguns anos para acontecer, pois os prazos dos processos de penhora dependem de cada cartório, segundo Jacob.
“Aqui em São Paulo, já vi imóveis levarem até três anos para irem a leilão, considerando o prazo desde a petição inicial, eventuais contestações do devedor e análise final do juiz. Por isso, não tem como falar em um prazo certo para a conclusão do processo”, diz o advogado.
Por fim, quando o bem é leiloado, se encerra o processo judicial, e o devedor recebe o valor excedente à dívida, se houver. Mas, se os recursos da venda não forem suficientes para liquidar o débito, a pessoa que perdeu o imóvel continuará inadimplente. Também são de sua responsabilidade todos os custos do processo, que foram adiantados pelo credor.
Imóvel em inventário pode ser penhorado?
Se a pessoa que morreu deixou dívidas, poderá sim ocorrer a penhora de imóvel. Nesse caso, quem responde pelo débito é o espólio, conjunto de bens e obrigações deixados pelo falecido
De acordo com art. 597 do CPC, “o espólio responde pelas dívidas do falecido; mas, feita a partilha, cada herdeiro responde por elas na proporção da parte que na herança lhe coube”.
